常有住宅房仲問我們：「轉商仲，到底差在哪？」用數字講最快。
報酬差 20 倍
住宅成交價總價 1,000 萬，服務費 6%＝60 萬。 一件 6 億的廠房，就算只做 2%，服務費是 1,200 萬。
別人賣一間房子的總價，是商仲一件的服務費：
那為什麼不是每個人都做？因為四個門檻：法規、規格、人脈、耐心。
四個門檻
法規：土地分區、容積建蔽、電力容量、消防法規、地價稅房屋稅——每一題都是實戰會被企業主問的。懂的人少就是門檻，門檻高就是護城河。
規格：淨高、柱距、載重、電力容量。客戶的製程要什麼規格、這間廠房給不給得起，答錯整件破局。
人脈：傳統商仲靠認識人、靠飯局。沒有二十年人脈，連誰要賣廠都不知道。
耐心：成交週期數年起跳，中間都在空轉找物件、等緣分。
房仲轉商仲的三個代價
代價一：空窗期：一年沒成交，很正常。撐不過空窗期的人，不管多會談案子都會離開這行。
代價二：服務費沒有公定價：2% 是舉例，大案實務上常被談到 1–2%。一件 6 億收 1.5% 還是 900 萬，但每一件的 % 都是談出來的，沒有牌價。
代價三：案源不會自己上門：住宅有店頭、有路過的客人。廠房沒有。誰要賣廠、誰要擴廠，這些資訊以前只在飯局裡流通。
那為什麼還是有人做？
因為撐過去的人，一件抵好幾年。而且企業主客戶會回頭——擴廠、換廠、租倉，一路找同一個人。成交一次，服務十年。
三個代價裡，案源是唯一有工具能解的。商仲賈維斯把新北到屏東 14 縣市工廠的公開資料整理成能直接開發的名單：門牌公司已歇業的、租約快到期的、正在蓋新廠的，每週更新。前輩靠二十年飯局累積的情報，現在打開頁面就在那裡。
空窗期和談判，還是得靠您自己。這行沒有輕鬆的版本，只有值不值得。
