談工業地的時候，屋主常說「政府估的價才多少」。這句話要先問清楚指的是哪一個，因為同一塊地至少有三個數字，而且沒有一個直接等於課稅基礎。
三個數字
公告地價——每兩年公告一次（《平均地權條例》第 14 條），是申報地價的參考基準。
公告土地現值——每年 1 月 1 日公告（同條例第 46 條），是土地移轉時申報現值的下限。
市價——實際成交價格。
課稅實際上是怎麼算的
這是最多人搞錯的一段。
地價稅課的是「申報地價」，不是公告地價：土地所有權人可以在公告地價的 80% 到 120% 之間申報，沒申報的以公告地價 80% 計算（《平均地權條例》第 16、17 條）。所以同一塊地，兩個屋主的地價稅可能不一樣。
土地增值稅課的是「土地漲價總數額」，不是公告現值。公告土地現值的角色是申報移轉現值的下限——申報低於它，以公告現值為準（《土地稅法》第 30、31 條）。真正決定稅額的是持有期間的漲幅。
三者的大小關係不是鐵律
「公告地價 < 公告現值 < 市價」是實務通則，不是法規規定。
依內政部地政司 115 年的統計：全國公告土地現值平均約為一般正常交易價格的 93.63%，公告地價約 19.42%。
注意那個 93.63%——公告現值已經很貼近市價了。而臺北市 111 到 115 年的公告現值比率是 100.00%，等於市價，不是小於。所以拿「公告現值遠低於市價」當通用談判說法，在某些地方會被打臉。
這三個數字在談判裡怎麼用
屋主拿公告地價說「政府估的才這個數」——那是三個數字裡最低的一個，全國平均只有市價的兩成，不是行情。要用實價登錄的成交案比較才有意義。
屋主問「要繳多少土增稅」——跟成交價無關，跟持有期間的漲價總數額有關。持有越久、公告現值漲越多，稅越重。這也是為什麼有些長期持有的地主一聽到稅就退縮。
要判斷開價合不合理——先查這塊地的公告現值與近期實登成交。公告現值既然平均已達市價九成，它就是一個比公告地價有用得多的參考點。
一個可以直接用的動作
帶看前把三個數字查出來擺在一起。屋主開價靠近哪一端，你一眼就知道；他說「政府估的」的時候，你也答得出來他指的是哪一個。
能把課稅基礎講清楚的仲介，屋主會覺得你跟其他人不一樣。
