帶看廠房時常看到這種配置：挑高廠區的一角搭了二層，上面當辦公室或倉儲。屋主會說「這裡多了幾十坪可以用」。
這幾十坪合不合法，三步就能判斷。
第一步：對使照竣工圖
圖上有，就是合法的。竣工圖是建物完工時的官方紀錄，夾層如果在原始設計裡，它就是建物的一部分，會反映在樓地板面積上。
使照本身沒有圖，竣工圖要另外向建管單位申請調閱。這件事怎麼調、使照要看哪四個欄位，我們有一篇專文。
第二步：沒登記的夾層＝違建
圖上沒有、後來自己搭的，就是二次施工，法律上屬於違章建築。
實務上的影響有兩層。
銀行不會計入：違建沒有使用執照，依《土地登記規則》第 79 條無法辦理建物所有權第一次登記，因而不能設定抵押權，所以那幾十坪在擔保品價值上等於不存在。這是各行內規的結果，不是哪一條法規寫「違建不計」。
還有拆除風險：依《違章建築處理辦法》第 6 條，應拆除的違建不得准許緩拆或免拆；第 11 條之 1 則規定既存違建影響公共安全者限期拆除、不影響者分類分期列管拆除。排期看各縣市計畫，全國沒有統一時程。
第三步：能不能補辦，看容積餘裕
如果基地還有容積可用，理論上可以循程序補辦。但要走建照變更、結構安全簽證、消防檢討，時間以月計、費用也不低。
容積已經用滿的，就沒有補辦空間，只能維持現狀或拆除。
為什麼這題值得問
使用坪數跟權狀坪數差一截的物件，多半就是夾層。買方看現場覺得很划算，實際上多出來的面積不但沒有擔保價值，還帶著拆除風險。
帶看時主動提出來講，買方會覺得您是站在他那邊的人。等到銀行估價出來才發現落差，信任就補不回來了。
