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TOPIC・議題

盡職調查

簽約前查得到的事：污染、套繪、違建、鄰居。

台南模具434家永康是心臟　塑膠機械大本營在永康關廟　台灣產值一半在台南台南模具 434 家、永康工廠登記 2,502 家全市最多。加上塑膠機械——台灣塑橡膠機械產值台南貢獻超過一半，射出機的富強鑫在關廟、押出機的鳳記在永康。2026/08/28官田產業園區藏了一個製藥聚落　保瑞、中化都在　227公頃181家生產中167家官田產業園區 1977 年開發完成、227 公頃、181 家廠商。保瑞藥業、中國化學製藥、炳翰製藥、立安生物科技製藥、領先奈米製藥擠在同一個園區——溪北的老工業區，藏著台灣的製藥產能。2026/08/28安平產業園區是台南的冷鏈基地　168公頃裡十家冷凍冷藏廠　黑橋牌統一速達翰林都在安平產業園區 1975 年開發完成、168 公頃，原本是漁塭與廢棄鹽田。現在裡面擠了十家以上的冷凍冷藏廠，加上黑橋牌、統一速達、翰林出版——這是台南最容易被誤判的園區。2026/08/28永康有兩個園區名字只差兩個字　一個經濟部開發一個市府開發　規則完全不同永康產業園區 75.11 公頃是經濟部開發的；永康科技工業區 132.11 公頃是台南市府自己開發的。兩個緊鄰、名字只差兩個字，但土地能不能自由轉手、出問題找誰、廠房規格全都不同。2026/08/27跑台南廠房的五個地雷　永康有兩個園區、南科外溢問分區、車燈廠問OEM還是AM同樣一句「幫我找台南的廠房」，在善化、永康、安南問到的東西完全不同。五個台南特有的卡關點，帶看前先確認，前四題出門前就查得完。2026/08/27跑高雄廠房的五個地雷　石化帶問污染、海線問鹽害、市區問工業宅同樣一句「幫我找高雄的廠房」，在小港、岡山、三民問到的東西完全不同。五個高雄特有的卡關點，帶看前先確認，成交率差很多。2026/08/25石化帶和螺絲帶　同樣叫工業區　廠房規格差到不能互換林園化學材料 19 家、岡山本洲金屬製品 130 家。同樣是高雄的工業區，一邊要廢水處理與污染責任，一邊要震動承載與電鍍配套——買方族群完全不重疊。2026/08/25廠房貸款成數利率年限一次看　土地和廠房是兩套標準　差到 25 個百分點工業用地約 5–6.5 成、已建廠房約 6–7.5 成，利率與年限也是兩套。銀行看的五件事、素地保留款的陷阱，帶客戶談之前先弄懂。2026/08/24歇業名單怎麼變案源　三步比對　一通電話前先確認這三件事稅籍歇業只代表營業登記結束，不代表空著。三步比對可以把 9 萬筆歇業資料篩成可以打電話的名單：查新登記、查建物異動、查同址其他登記。2026/08/20共有工業地要賣的先看　內政部8/4新函釋　公同共有人一個人就能卡優先購買內政部 115 年 8 月 4 日台內地字第 1150262580 號函：依土地法第 34 條之 1 處分共有土地時，其他應有部分為數人公同共有者，其中一人無須經全體同意即可單獨行使優先購買權。舊函釋同日停止適用。2026/08/19廠房交易3個地雷　套繪、既存違建、建物跨地號　簽約前都查得到簽約前查清楚，比事後解約便宜。三項都能在簽約前查到，成本是幾分鐘。2026/08/16廠房夾層辦公室合法嗎　三步就判斷得出來　圖上沒有就是違建對使照竣工圖、未登記夾層是違建、能否補辦看容積餘裕。使用坪數跟權狀坪數差一截的，多半就是它。2026/08/16農地工廠倒數計時　前兩關早就關了　只剩119年和129年兩個日期納管截止 111 年 3 月、改善計畫截止 112 年 3 月，現在還沒進門的補不進去了。119 年前要取得特定工廠登記，129 年是最終落日。2026/08/16物件再好　隔壁不對就不能簽　帶看前先查這一項食品廠怕電鍍化工、精密加工怕沖床震動、電子廠怕粉塵異味。帶看前繞工業區一圈，這十分鐘比看物件本身更決定成敗。2026/08/15沒有建物權狀的廠房　照樣能成交　但這三關要先過買到的是「事實上處分權」不是所有權。不能設定抵押、銀行多不貸、沒有登記保護——先講清楚，別走到簽約才爆。2026/08/15買地前花5分鐘查一件事　可能省下比地價還高的整治費　資料全公開土地被公告為污染場址，移轉會受限、整治責任會跟著走。環境部的查詢網站免費，輸入地號就能查。2026/08/15使照只有4個欄位要看　但決定成交的　是那份要另外調的竣工圖用途不符客戶進不來；面積對不上就是增建；夾層在不在圖上，調了才知道。2026/08/13