跑高雄要問污染和鹽害，跑台中要問電力和天車。跑台南，問錯地方一樣白跑一天。
一、永康有兩個園區，名字只差兩個字
這是最容易踩、也最傷專業感的一題。
| 永康產業園區 | 永康科技工業區 | |
|---|---|---|
| 面積 | 75.11 公頃 | 132.11 公頃 |
| 誰開發的 | 經濟部（地可自由買賣） | 台南市政府（要看合約） |
| 開發完成 | 1980/6 | 較晚編定 |
| 工廠登記比對 | 160 家 | 104 家 |
| 指標 | 統一企業、環球水泥 | 可成科技（投資 90 億） |
兩個緊鄰。主管機關不同 → 土地條件、轉售限制、出問題找誰，全部不同；而且 1980 年的老園區跟後來編定的科技園區，跨距、樑高、電力容量差一個世代。
客戶說「永康那個工業區」，沒追問是哪一個，後面談的所有條件都可能是錯的。完整對照在這篇。
二、南科外溢：價格跟得上，分區跟不上
善化、新市、安定的地價被南科拉起來了，這件事大家都知道。但價格漲的是「這一帶」，不是「這一塊地」。
南科外圍有大量土地是特定農業區，不是工業用地。地價因為周邊題材上漲，可是它蓋不了廠、也登記不了工廠。買方付了工業地的價格，拿到的是農地。
帶看前先查：土地使用分區證明。不要看地價、不要看鄰地在蓋什麼。
三、車燈廠：先問 OEM 還是 AM
台南是全世界的車燈工廠——三雄大億、堤維西、帝寶全在這裡，所以車燈相關的案子在台南很常遇到。
但 OEM 和 AM 要的廠房完全不同：
- OEM（原廠配套）：要的是大面積連續產線、無塵度控制、車廠稽核過得了的動線。幾乎不搬家。
- AM（售後維修）：模具以萬計。要的是高承重庫區、能吊大型模具的天車與樑高——本質上是倉儲型。
沒問這一題就帶看，兩邊都不對。
四、模具與塑膠機械：三個改不了的規格
台南模具 434 家、塑膠機械的大本營在永康與關廟。這一類客戶要的東西很硬，而且一般廠房改不了：
地坪承重——不足機台會下陷、精度就完了，補強要打掉重做。 天車噸數——加裝要動屋架結構，牽涉結構安全簽證。 樑下淨高——不夠，前面兩項做好也沒用。
帶看前問三個數字：現在用幾噸天車、模具最大多重、樑下要多高。問到了，能看的標的通常剩不到三成——但那三成才是真的。
還有一個容易被忽略的：塑膠機械業周邊供應鏈在 30 分鐘車程內、零件兩三天到。這代表它不會為了便宜搬去溪北——離開這個圈子，交期就跟不上。
五、沿海老廠的鹽害
安南、七股、將軍、北門一帶靠海，鋼構鏽蝕比內陸快很多。屋齡二十年以上的鐵皮廠房，不能只看屋齡。
現場看三個地方：屋頂浪板的接縫與鏽蝕、樑柱與屋面的接點、外露的螺栓。這三處先爛，翻修費會直接吃掉買方以為賺到的價差。
七股要多注意一件事：那裡是台南現在唯一還有一手園區土地的地方，客戶比價時會拿出來講——但標售有資格與用途條件，而且取得後有建廠期限，買了放著不算數。
前四題，出門前就能查完。台南各地號的分區、園區歸屬、工廠登記與周邊成交，[在系統上一次查完](/pricing)。
資料來源
資料口徑：本文為帶看實務整理，個案仍應以土地使用分區證明、地籍謄本註記與現場勘查為準。
