安平產業園區在台南市南區（不是安平區，這是第一個容易搞錯的地方），168 公頃。
開發背景很特別：原本是漁塭與廢棄鹽田，土地利用價值極低，由行政院、經合會與經濟部工業局主導開發，總開發經費約 12 億元，民國 60 年 10 月動工、64 年 7 月完成，歷時三年九個月，是綜合性產業園區。
一個 1975 年完工的市區型園區，五十年後它變成什麼？
十家以上的冷凍冷藏廠
我們比對它的工廠登記名錄，最密集的一群完全出乎意料：
光代冷藏食品工業、和興冷藏廠、全南益冷藏廠、德興冷藏廠、安平冷藏廠、楊樹莊冷藏、允富冷凍企業、弘富冷凍企業、源德冷凍工業、仲發冷凍——十家冷凍冷藏廠在同一個園區。
再加上黑橋牌企業（台南代表性食品品牌）、慈光食品、味元食品工廠、安豐食品科技、丸楊食品、美衛佳食品科技、平閎食品、三清製茶。
這是一個食品冷鏈聚落，不是一般工業區。
冷凍廠房是一種完全不同的資產
這一段是這篇最實用的。冷凍冷藏廠房不能用一般廠房的邏輯估價與帶看：
一、電力容量是第一順位。 冷凍機組是吃電怪獸，契約容量不足，整棟就是空殼。而且台電的增設申請有時程與費用，不是想加就加。
二、庫體是裝修還是建物，要分清楚。 冷凍庫的隔熱庫板、地坪防凍脹層、蒸發器與冷媒管路，價值很高但多半是「設備與裝修」不是「建物」。這會直接影響鑑價、貸款成數與交屋範圍。買方以為買到庫，屋主以為賣的是空殼——這是最常見的糾紛。
三、閒置的冷凍庫是負資產。 停機超過一段時間的庫體，除霜系統與地坪凍脹的問題會浮出來，重新啟用的成本很可能超過買方預期。
四、下一手幾乎只有同業。 一般製造業用不到冷凍庫，接手也不會付庫的價格。所以冷凍廠的買方名單很短——食品加工、物流、餐飲中央廚房、生技冷鏈，就這幾種。
不只食品
同一個園區還有統一速達（黑貓宅急便）、新竹物流、翰林出版事業（台南起家的教科書出版）、南陽實業（汽車總代理）、台亞石油、力大鋼鐵工業、統一化粧品、均霈光學、天龍興眼鏡工廠、太和堂製藥、應元化學製藥。
物流業在這裡的理由跟冷鏈是同一個：靠近台南市區與安平港，最後一哩配送的半徑最短。
帶看安平的三句話
- 「這棟有沒有冷凍庫體？」——有的話，先問庫是不是含在交易範圍。
- 「契約容量多少？」——冷凍與食品加工是電力密集，這個數字決定買方能不能用。
- 「排水與油脂截留怎麼處理？」——食品加工的廢水跟一般工廠不同，這一題影響能不能落地。
要查安平與周邊路段的廠商結構、成交紀錄與租金水準，[在系統上直接查](/pricing)。
資料來源
資料口徑：面積與開發沿革為園區服務中心公布值。冷凍冷藏廠家數為本站以園區廠商名錄之公司名稱比對計算，非官方分類統計。公司名稱屬各公司所有。
