先把數字放上來，因為這個量體會直接決定台南未來三年的土地與廠房需求。
| 指標 | 數字 |
|---|---|
| 2025 年度南科全區總產值 | 2.97 兆元（年增 34.26%） |
| 三座科學園區排名 | 第一 |
| 2026 年目標 | 挑戰 4 兆元 |
| 有效核准廠商 | 近 300 家 |
| 從業員工 | 超過 10 萬人 |
| 南科台南園區面積 | 1,043 公頃（善化・新市・安定） |
世界前五大半導體設備商，全部在台南
這是很多人不知道的事：艾司摩爾（ASML）、應用材料（AMAT）、科林研發（Lam Research）、東京威力科創（TEL）、科磊（KLA）——全球前五大半導體設備供應商，全數落腳台南。
近年再加上荏原精密、聯詠、群聯、AMD、美光、高美可科技相繼投資進駐。
這件事的不動產意義是：設備商進駐帶來的不只是他們自己的廠，而是維修、備品、耗材、氣體、廢棄物處理、無塵室工程這一整層供應鏈——而這一層幾乎全部住在牆外。
進行中的三個大案
一、台積電 CoWoS 新廠（南科三期）：投資超過 2,000 億元，土地面積 25 公頃，預計 2026 年 4 月完工並開始裝機。
二、台積電 2 奈米廠（南科特定區 A 區）：基地面積約 15.46 公頃，A 區塊 22 筆地上權已完成簽約。
三、聯詠台南研發中心：2024 年 11 月開工，預計 2027 年第 3 季完工，提供近 1,000 個研發職位，年產值預估 300 億元。
但南科的地，你賣不了
這是每一次帶看南科題材時都要先講清楚的：
南科的土地只能承租、不能買。 由國科會南部科學園區管理局出租給進駐廠商，產權始終在政府手上，不會有買賣、也不會出現在實價登錄。台積電在南科也是承租，不是買地。
所以牆內沒有商仲的生意。 會動的是牆外。
牆外的三圈，價差是連續的
第一圈・南科外圍（善化、新市、安定）：土地成交 19–39 萬／坪。這裡的坑是很多土地是特定農業區，蓋不了廠。
第二圈・支援園區：新吉工業區 2026 年 4 月完售滿租、樹谷園區 41 家承接光電與物流、台南科技工業區承接材料與特殊氣體。
第三圈・溪北（麻豆、官田、柳營、新營）：土地 10–11 萬／坪，大約是第一圈的三分之一到二分之一。大面積、可蓋廠，是預算有限但要腹地的答案。
帶看順序建議由外往內：先讓客人看第三圈能買到什麼，再往內看同樣預算在第一圈剩什麼。反過來走，客人會先被善化的價格擋住。
要查南科周邊三圈的成交、租金與工廠登記，[在系統上直接查](/pricing)。
資料來源
資料口徑：產值與廠商家數為南科管理局公布值。2024 年度數字由 2025 年度與年增率回推，非官方公布值。建廠進度為公開報導，實際時程以各公司公告為準。
