台南的行情很難背，因為同一個行政區的單價可以差十倍。
背行政區沒用，要背「段」。這是用 2026 上半年實際成交整理出來的三段：
土地：三段
| 段 | 涵蓋 | 土地單價（萬／坪） |
|---|---|---|
| 溪北段 | 麻豆、官田、柳營、新營、下營 | 10–11 |
| 南科外圍段 | 善化、新市、安定、山上 | 19–39 |
| 市區邊緣段 | 安南、永康、仁德、歸仁 | 7–76（看分區） |
實際成交的依據（完整 TOP10 在這篇）：
- 溪北：麻豆麻工段 11.1、官田二鎮段 10.8
- 南科外圍：善化曾文段 19.3、安定蘇興段 24.0、善化善新段 39.0
- 市區邊緣：安南佃北段 7.1、安南科工段 10.9、安南學中段 16.4、安南國安段 52.5、安南草湖寮段 75.7
第三段為什麼是一個範圍不是一個數字
因為市區邊緣段裡面混了三種土地：編定產業園區內、市區邊緣可建用地、大面積農業區與魚塭。
同樣在安南區，科工段（園區內）10.9 萬、草湖寮段（市區邊緣）75.7 萬。這不是行情亂，是商品不同。
所以客人講「安南」的時候，那句話沒有資訊量。要追的是：地號、分區、面積。（五個地雷的第二題就是這個）
廠房：看地坪不看建坪
廠房成交要看總價÷地坪，不是總價÷建坪。原因是廠房的價值大部分在土地，建物是折舊資產。
| 標的 | 總價 | 地坪 | 萬／地坪 |
|---|---|---|---|
| 官田南里三結義 46 號 | 0.68 億 | 1,457 | 4.7 |
| 新營區五福路 102 之 3 號 | 1.00 億 | 860 | 11.6 |
| 新營區東昇街 3 號 | 3.75 億 | 2,352 | 15.9 |
| 仁德區仁義里中山路 155 號 | 2.07 億 | 940 | 22.0 |
| 安南區科技五路 143 號 | 2.55 億 | 1,155 | 22.1 |
| 永康區正北一路 160 巷 20 號 | 0.40 億 | 138 | 29.0 |
| 東區崇德路 136 號 | 0.48 億 | 80 | 60.0 |
溪北 4.7–15.9、市區 22–60，差四到十倍。 這個分段跟土地是一致的。
建坪單價會騙人
同一張表裡，新營東昇街建坪單價 41.3 萬、東區崇德路建坪單價 41.0 萬——看起來一樣。
但新營那筆地坪 2,352 坪、東區那筆地坪 80 坪。一個是溪北大廠區、一個是市區小基地，完全不是同一種商品。
只報建坪單價給客人，是把兩個不同的東西講成同一個。
三個數字帶著走
如果只記三個：
- 溪北土地 10 萬／坪
- 南科外圍土地 20–40 萬／坪
- 廠房總價÷地坪，溪北 5–16 萬、市區 22–60 萬
客人開口報預算和需求面積，你心裡就知道他落在哪一段、以及他的預期跟市場差多遠。這件事要在帶看前做完，不是在車上做。
這三段是上半年成交的平均樣貌，實際案子還是要看地號。要查特定段小段、特定路段的成交紀錄與單價區間，[在系統上直接查](/pricing)。
資料來源
資料口徑：2026 年 1–6 月台南市土地與廠房交易。三段區間為本站以實際成交案例整理之概算，非官方行情表，個案仍應查地號與周邊成交。
